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大漠胡杨的博客

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引用 台湾房地产税的样本意义   

2015-11-30 21:10:45|  分类: 土地房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(陈金保 赵晓)

房地产税何时开征,如何征,以及开征后对筹集地方财政收入和调控房价到底有何效果,一直是当前中国税制改革所讨论的热点话题。笔者近期有幸到台湾参加海峡两岸税收法制交流与考察,感觉台湾房地产税的征管经验正好为我们提供了一个可资借鉴的样本。

台湾并没有设立专门的房地产税或物业税,与房地产相关的主要税种有三个:房屋税、地价税和土地增值税。这一点与大陆的税种设置基本类似,只是名称稍有不同。另外,目前大陆的房产税、土地使用税和土地增值税只对商用地产征收,而台湾是对所有房屋征收,包括居住用房和商业房屋。

台湾的房屋税是在房屋持有环节征收的一种税,开征于1968年,其课税对象是地上的建筑及其附属物,纳税义务人为房屋所有人或者房屋的实际管理人。不管是自住住宅,还是商业房屋,房屋税每年都要缴纳,而且不设起征点,也没有免征额。住家用房屋税为房屋公告价值的1.2-2%(实际税率由各市县在此范围内自行确定),非住家用房屋(商业用)税率为3-5%,私人医院、人民团体等非营业用房为1.5%-2.5%。房屋公告价值相当于大陆的政府最低指导价,由市县不动产评价委员会每三年确定一次,并向社会公布。

地价税也是在土地持有环节征收的,是一种“土地占用”税,每年根据土地的申报价格向土地所有者征收。土地的申报价格不能低于政府公告价格的80%,土地的公告价格由市县的地价评议委员会评议确定。与房屋税不同的是,地价税按照地价的高低实行超额累进税率,基本税率为10‰,最高税率为55‰,但规定自用住宅用地的税率一律为2‰。

土地增值税则是按照土地价格增加额征收的一种“土地改良”税,是在土地转让时征收的。土地增值税也实行超额累进税率,税率规定与大陆很相似。但规定了一种例外情况,就是出售自用住宅用地,在都市区未超过三公亩或在非都市区未超过七公亩的,按土地涨价额的10%征收,不再实行超额累进。

数据显示,台湾的房地产税是台湾地方政府的主要收入来源。以台北市为例,2012 年台北市地方税实征621.9 亿元,其中地价税贡献206.7 亿元,约占三分之一,为首要税源;土地增值税164 亿元次之;房屋税118.6 亿元;三税合计占地方税收收入的78.8%。可以说,房地产税收是台湾名副其实的地方税主体税种。这与大陆有根本的区别,大陆地方政府的主要收入来源于营业税、增值税和个人所得税,房产税、土地使用税和土地增值税只占有很小的比例。

近年来,同大陆一样,台湾房价也不断上涨,屡创新高,引发民怨沸腾。从2008年到2014年,全台湾平均房价上涨48%,台北市涨幅逾50%,高雄市上涨一倍以上。为“打压”房价,台湾地区政府也一再祭起“房地产税”的大旗,主要采取的措施有两个:第一,从20116月起对房屋和土地转让开征“特种货物及劳务税”,当地人称之为“奢侈税”,相当于大陆的消费税,以打击短期性“炒房“。奢侈税规定,对于非自用的房屋及土地,12年间转让的按照实价课税10%1年内转让的按实价课税15%;第二,从20146月起,调高非自住住宅(包括出租和空置)的房屋税税率,非自住住宅用房屋的最低税率由房屋现值的1.2%调高至1.5%,上限由2%调高至3.6%,以打击投资性”囤房“。

虽然台湾的“打房“新招被业界认为具有相当的针对性,但事实证明其实施效果十分有限。2011年奢侈税实施之初,房屋成交量下降明显,台湾、高雄等大城市的房屋价格也有短暂回落,但不到一年的时间,房价就出现了V字反弹。特别是两年的政策期过后,成交量和房价都双双回涨。如此效果与大陆2013年”新国五条“对个人转让住房征收20%个人所得税的政策执行效果十分类似。

业界普遍认为,单从税制角度看,台湾“控房价“效果不佳的原因主要有三点:一是税基被严重低估。虽然台湾制定的税率看似与国际相当(美国为1.14%),但房屋税和地价税的计税依据都是房屋和土地的公告价值,而考虑到民众的承受能力,政府核定的房屋和土地公告价值往往只是市价的20-30%。如此一来,每年需要缴纳的房屋税与地价税的合计实际只是房屋市值的0.4%左右,如此低的实际税率对投资购房者而言确实影响不大;二是怕得罪选民 ,地方政府对“加税”政策执行不到位。虽然规定房屋税的税率为1.2-2%,但是由于选票政治的需要,各市县政府基本上都执行的是最低限税率。2011年开征的奢侈税,到现在为此也只有台北、高雄等几个大城市响应,而大部分市县至今仍未执行。三是房屋税实行单一税率,而不是累进税率。不管一个家庭拥有几套房,只要是住宅,所有房屋的税率都是1.2%。台湾财政部门多次提议对拥有两户以上房屋的民众课征较高税率的房屋税,称之为“囤屋税”,但最后都不了了之,因为与争取更多的选票相比,台湾各级政府都把加税视为畏途。

台湾的房地产税征收经验告诉我们,把房地产税作为地方一级政府的稳定财政收入来源确实是靠谱的,但要靠房地产税来调控房价的过快上涨,除了房屋供给、货币发行、人口变化等因素外,税制本身还要满足三个条件:一是税率不能太低,考虑到民众的承受能力,可以对自住型住宅给予适当的免征额或免征面积;二是对拥有多套住房的要实行累进税率;三是房屋的现价要得到准确的评估,税基不能太低。

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