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大漠胡杨的博客

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引用 房地行业风险在中西部,东部风险明显回落   

2016-02-11 11:49:14|  分类: 土地房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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马文峰评论:经历一年来的压减,房地产行业,东部地区的房地产危机明显回落,但是中西部地区的仍然存在明显的风险,化解中西部的风险必须以经济发展的为抓手,提高中西部居民的购买力,特别社会加快中西部基础设施、基础产业,尤其农业和制造的产业升级,提升中西传统产业的全球竞争力,实现中西部经济的健康发展,尤其是将我们进行外部的大量投资一部分转移到中西部,我们的经济才有希望!!必须从供给端和需求端同步着力,任何偏向一方的做法都是无效了。
12月房地产行业月度投资总额8277亿元,月度投资同比下降1.87%,基本和上年持平,当月房地产投资比重占国内月度投资比重总额的15.21%,比重较上年同期下降1.35个百分点。年度房地产行业投资95979亿元,较上年增长1.0%;房地产行业投资增速和所占比重均为处于历史的低水平。房地产投资出现下降利于中国经济结构的调整和挤出经济中的不稳定因素,利于中国经济的可持续发展。
伴随未来社会生产力水平的提升,特别是农业生产力水平的提升,农业可以为二三产业释放更多的劳动力、土地等基本生产者要素。对房地产的消费形成吸纳能力。有效利用农村经济发展来吸纳当前城镇地区过渡房地产的严重的相对过剩,提升农村地区的居民实际收入水平和消费能力是解决当期房地产行业的困境的重要的手段和措施。
但是当前中央众多政策没有落到,支持农业和农民增产往往被中间截留导致经济增长放缓,严重影响房地产行业的风险的化解。
未来10-20年,中国房地产行业仍将保持持续发展态势,房地产行业健康对保证国民经济健康发展、居民生活水平持续提升起到重要作用,房地产行业健康发展事关整体经济的健康发展。
生产和供应 12月房地产开发土地购置面积为2917万平米,同比下降20.02%,累计22811万平米,同比下降31.70%。2014年9月以来美元的强力升值,不少资金为追求投资资金的收益由国内房地产转向美元资产的投资,投向证券行业投资,从而抑制了国内土地和房地产的投资,并带来房地产行业的相对困难,更重要的房地产行业的土地购置面积的大幅下降,利于消除房地产行业的。
11月土地成交价款1213亿元,同比下降11.01%。累计土地购置成本为7622亿元;同比下降23.90%;为2010年以来同期最低的土地购置金额,土地购置金额的下降,减少了地方政府的土地出让金的收入,导致一些地方政府的相对困难。减少的房地产行业的风险积累,利于整体经济的健康发展。解决地方政府财政相对困的有效措施在于提升增幅工作效率更好的为企业和民众服务,推动地方经济的发展,从而扩大税基才是解决问题的关键。
依据购置面积的和金额折算的12月单位面积的购置土地成本4158元/平米,同比增长11.27%,环比提高38.41%;中国房地产建设用地价格推动房地产行业的风险积累的继续增长。累计土地购置成本为3341元/平米,同比增长11.32%,累计低价较2013增长31%,较2012年增长61%,较2011年增长70%。
面对当前全球宏观经济背景下,土地价格继续较快增长,反映中央和地方政府仍在继续对房地产进行强有力的支持,这种支持使得我们的经济总体缺乏弹性,影响当前和今后我国经济的全球竞争力。
房屋建设方面,12月末,年度房屋施工总面积为73.57亿平米,同比增长1.3%,当月新增施工面11703万平米,同比下降9.3%,环比下降27.69%;同比月度新增施工面积的下滑利于挤压行业过渡泡沫,同时也减少了建筑行业农民工用工需求,抑制了农村地区农民收入水平和农村地区需求能力增长。依据当月投资总额和房屋施工面积测算,截止单月末累计单位面积房屋建造投入成本平均1304.6元/平米,同比下降0.27%,月度投资成本7073元/平米,较上年同期增长27.24%。
截止年末,累计竣工面积为10.00亿平米,同比下降6.9%,其中,商品住宅累计竣工商品房面积为7.38亿平米,较上年同期下降8.8%,商品住宅面积占到全部房屋竣工面积的73.75%,比重较上年下降1.5个百分点。当月商品房竣工面积为27626万平米,同比下降14.72%, 2015年以来的房屋竣工面积的持续同比下降利于挤压地产中的过渡的泡沫因素,消除房地产行业的中不稳定因素。
销售方面:12月全国商品房新房销售面积为19242万平方米,同比上涨1.64%,连续8个月同比销售面积增长。销售面积的增长与竣工面积的同比下降对比,形成反差,利于消除的房地产行业的泡沫。销售额来看,12月销售金额为12759亿元,同比上涨8.0%。销售金额涨幅明显高于销售面积的增速,新房销售价格持续明显的上涨,新房销售价格6631元/平米,同比上涨6.29%,环比下降2.19%,价格回落带来销售量的大幅增长。房地产回归市场化是历史的必然,房地产价格真正实现逐步的回落,消除其中的泡沫是保持中国经济健康发展的必然要求。当前的地产商和政府的勾结导致商品房价格持续上涨,不利于经济健康发展,抑制的城镇居民的消费能力的增长,成为社会总需求增长缓慢的主要因素
从行业的盈利状况来看:综合建造成本、土地价格和房屋的销售价格,单位产品的利润依然明显,单位产品的毛利率依然在31.60%,同上年同期小幅下滑。从行业投资、销售收入的比较来看、截至10月末投资超出行业销售总额8698亿元,房地产行业继续成为社会资金的吸纳者,大量资金被房地产行业吸纳导致所在区社会总需求下降,影响的总体经济的健康发展。
从待售商品方面及房屋均价,月末行业的存货总额达到47644亿元,较上年新增商品房屋总价值为8859亿元,考虑年度投入与销售收入的差额,行业累计年度账面利润161亿元,行业投入的成本利润率为0.17%,考虑行业大量存货存在的跌价风险,可能导致行业的亏损的呈现。
考虑国内绝大部居民的购买力,涨价与房产销售量的比较关系,面对行业风险不断扩大,金融机构和房地产企业必须不断加大房地产行业的风险控制,房地产企业应该加大销售的推进力度,积极有效的推进房屋销售,企图继续推高房价从而实现更高的利润是徒劳的,降价促成销售,消除风险,获取流动资金才是当前房地产行业的王道。
新房待售面积方面:统计局公布新房待售面积却持续攀升,12月末全国新房待售面积达到71853万平米,同比增长15.6%,新房待售面积再创历史新高。按照当月的销售进度,全国新房可供销售3.73个月,库存和销售比同比上涨13.71%。其中,商品住宅方面待售面积为45248万平米,同比提升11.2%;新房的库存销售比为4.43个月,同比提高2.11%。12月住宅库存/销售比连续结束个月同比回落,重现反弹,对房价产生的压制作用。
值得高度关注的问题,新房销面积大于竣工面积,但是新房待售面积不断增加,数据的偏差需要引起;说明房地产行业的预售依然严重,虚假的销售问题严重。同时待售面积较快增长,影响行业的健康。
从房地产行业资金的供应情况来看,截至12月末,行业资金的来源总量达到125203亿元,同比上涨2.6%,行业投资资金的到位率达130%,较上年同期提升2.099个百分点;当月资金来源12640亿元,同比增长6.43%,月度资金到位率153%,较上年同期提高11.92个百分点,近期商品住宅库存/销售比的同比持续回落,商品住宅投资增加推动投资资金的进入。同时房地产行业的资金来源连续5个月的同比增长,预计伴随商品住宅的库存/销售比的回落,进入资金的会进一步的增长,房地产行业的资金进入会进一步增长,但是地产行业适度下调的销售价格,加快资金的周转,对企业和行业的健康都是非常重要的。面对企业资金的供应量的增长,地产商有提高价格的资金保证,是推动近期房价上涨的主要原因
房地产资金来源来看,自筹、定金与预付、银行现代、按揭贷款分别占比为39.17%、25.97%、16.14%、13.31%,合计比重达到94.87%;外资0.24%;其他方面资金供应来源为5.13%。
同比变化情况来看,外资仅为297亿元,较上年同期下降53.6%,近期外资直接房地产进入的大量减少,美元升值导致外资进入中国房地产行业的逐利的愿望下降,减少行业的投资,房地产行业,尤其商业用房的风险扩大,导致外资进入房地行业资金量大幅下降。
从地区的投资与销售差额来看,东部地区差额占到销售额为215亿元,出现的整体盈利,风险暂时得到解除;中部地区的差额为销售的2767亿元,为投资总额的14.47%,西部地区的差额为销售总额的21.97%。中西部经济的没有太多的好转,当地居民的对房地产的消纳能力相对较弱,房地产行业的风险呈现加剧的态势。加强中西部地区的基础设施的减少,加快对中西部中小企业的政策支持,大幅提高中西部地区的老年农民的社会保证金水平,对提高中西部地区的消纳房地产行业风险有重要意义。

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